Ταυτότητα Κτιρίων: Λίγα λόγια για τις σχετικές διατάξεις
Είναι αρκετά αυτά που μπορούν να ειπωθούν για να περιγράψουν το νομικό πλαίσιο που ορίζει ο νόμος 4495/2017. Σκοπός μας λοιπόν, είναι να αποσαφηνίσουμε και να αποδώσουμε με όσο το δυνατόν απλούστερο και κατανοητό τρόπο το περιεχόμενο της έννοιας «Ταυτότητα Κτιρίων».
Για πρώτη φορά ο όρος εισήχθη στην ελληνική έννομη τάξη με το νόμο 3843/2010 (ΦΕΚ 62 Ά), ο οποίος οριοθέτησε το περιεχόμενό της και το νομικό πλαίσιο εφαρμογής της στο πλέγμα της πολεοδομικής νομοθεσίας. Σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 3 του συγκεκριμένου νόμου, «Ταυτότητα Κτιρίου» είναι ο φάκελος που περιλαμβάνει όλα τα στοιχεία του κτιρίου. Ο φάκελος αυτός τηρείται και ενημερώνεται από τους αρμόδιους μηχανικούς και φυλάσσεται από τους ιδιοκτήτες των ακινήτων. Θεσπίστηκε επιπλέον ως υποχρέωση από το νόμο, να φυλάσσεται και αντίγραφο του φακέλου σε ειδικό χώρο εντός του κτιρίου.
Πριν προχωρήσει κανείς περαιτέρω, αξίζει να σημειωθεί πως αυτό που καταλαβαίνει ακόμη και ο μη «ειδικός» επί σχετικών θεμάτων είναι πως ο νομοθέτης δίνοντας αυτόν τον ορισμό μάλλον περιέγραψε ένα φυσικό φάκελο (χαρτιά) και όχι ηλεκτρονικό (αρχεία).
Ποια είναι λοιπόν τα δικαιολογητικά που πρέπει να περιέχει αυτός ο φάκελος;
Τα δικαιολογητικά, καθώς και τα στοιχεία πληρότητας ρυθμίζονται στην παράγραφο 1 του άρθρου 54 του νόμου 4495/2017, και είναι τα εξής:
α) το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου, με τις αναθεωρήσεις της,
β) τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια,
γ) το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου ή τμημάτων αυτού,
δ) το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί,
ε) δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων,
στ) τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν το κτίριο στην πραγματική του κατάσταση όταν αυτή δεν προκύπτει από τα στοιχεία των περιπτώσεων α΄, β΄ και ε΄,
ζ) το δελτίο δομικής τρωτότητας και τη μελέτη στατικής επάρκειας, εφόσον απαιτείται σύμφωνα με το άρθρο 99,
η) τον πίνακα χιλιοστών και τη μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον απαιτούνται,
θ) το Πιστοποιητικό Πληρότητας της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας του Κτιρίου.
Ο φάκελος θα περιλαμβάνει τα προαναφερθέντα στοιχεία και ειδική αναφορά στον αριθμό ΚΑΕΚ του οικοπέδου ή γηπέδου. Αντίγραφο του φακέλου φυλάσσεται σε ειδικό χώρο εντός του κτιρίου με ευθύνη του ιδιοκτήτη. Θα προσθέταμε, πως τα ανωτέρω δικαιολογητικά είναι λίγο έως πολύ γνωστά στους ιδιώτες, εκτός ίσως από το τελευταίο, το οποίο και περιγράφεται παρακάτω.
Αν για κάποιους φαντάζουν αρκετά πρέπει να έχουν υπόψη ότι ήδη σήμερα κάθε κτίριο διαθέτει:
Α. μία πραγματική υφιστάμενη κατάσταση με συγκεκριμένη επιφάνεια, χρήση και μορφή
Β. μία επιφάνεια και χρήση κατά τη δήλωση του Ε9
Γ. μία περιγραφή στον τίτλο ιδιοκτησίας (αν υπάρχει)
Δ. μία επιφάνεια και χρήση κατά τη δήλωση στην Κτηματολόγιο Α.Ε.
Ε. μία επιφάνεια και χρήση στη Δ.Ε.Η. Α.Ε. (αν ηλεκτροδοτείται) Ζ. μία λιγότερο ή περισσότερο λεπτομερή περιγραφή στην οικοδομική άδεια (αν δεν είναι αυθαίρετο ή απολύτως ταυτόσημο με αυτή)
Η. μία λεκτική ή σχεδιαστική περιγραφή τακτοποιημένων ή νομιμοποιημένων χώρων με πρόσφατους ή παλαιότερους νόμους
Θ. πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης
Ι. πιθανές διεκδικήσεις από δικαστικές αποφάσεις όμορων ιδιοκτητών ή το δημόσιο (ρυμοτομούμενα, δάση, ρέματα, ακτογραμμές) και διάφορα άλλα πιο ειδικά στοιχεία.
Φαίνεται λοιπόν, πως αυτή η θεσπισμένη απόπειρα συγκέντρωσης από την πολιτεία αυτών των πολλών αλλά βασικών κατά κανόνα στοιχείων, να αποτελεί αναγνώριση της αναγκαιότητας ένταξης των στοιχείων που σχετίζονται με τα ακίνητα σε ένα πιο «ανθρώπινο» πλαίσιο – περιβάλλον. Ταυτοχρόνως, η υλοποίηση του εγχειρήματος δια της ενσωμάτωσης όλων των παραπάνω σε ένα δικαιολογητικό αποδόθηκε για ακόμη μια φορά στον πολίτη υποχρεώνοντας τον να προβεί σε ενέργειες (και δαπάνες) συγκέντρωσης και αντιστοίχισης των υφιστάμενων δεδομένων πολλών υπηρεσιών.
Ποιους ιδιοκτήτες ακινήτων αφορά η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (Η.Τ.Κ.);
Οι υποχρεώσεις προς τους πολίτες σύμφωνα με το Ν.3843/2010 αφορούσαν αποκλειστικά σε ιδιοκτήτες κτιρίων, των οποίων η οικοδομική τους άδεια εκδόθηκε μετά την 1.1.2011, ήτοι νέο ανεγειρόμενα κτίρια, εν συνεχεία όμως, σύμφωνα με το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος που είχε δημοσιευθεί, θα επεκτείνονταν σε όλα τα υφιστάμενα κτίρια των οποίων η οικοδομική άδεια εκδόθηκε πριν την 1.3.2012 ή και αυτά χωρίς οικοδομική άδεια, με αποτέλεσμα η υποχρέωση να αφορά σε όλα τα κτίσματα της επικράτειας, υφιστάμενα και μελλοντικά και με προθεσμία υποβολής δήλωσης τα 15 έτη.
Πλέον, στις διατάξεις του Ν.4495/2017 που αφορούν την Η.Τ.Κ., υπάγονται τα κτίρια που έχουν ανεγερθεί ή ανεγείρονται με βάση οικοδομική άδεια, καθώς και τα κτίρια για τα οποία επιτρέπεται η διενέργεια εμπραγμάτων δικαιοπραξιών, σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου 82 του παραπάνω νόμου. Η δήλωση Η.Τ.Κ γίνεται ανά κτίριο ή ανά διηρημένη ιδιοκτησία από εξουσιοδοτημένο μηχανικό, ο οποίος συμπληρώνει τα στοιχεία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας του Κτιρίου ή της διηρημένης ιδιοκτησίας και ορίζεται από τον ιδιοκτήτη για κάθε κτίριο ή διηρημένη ιδιοκτησία.
Ύστερα από τη συμπλήρωση των στοιχείων, εκδίδεται από τον εξουσιοδοτημένο μηχανικό, το Πιστοποιητικό Πληρότητας της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας, το οποίο φέρει μοναδικό αριθμό, που δίνεται από το Ηλεκτρονικό Μητρώο, και αναγράφει τον ΚΑΕΚ του οικοπέδου ή γηπέδου.
Εφόσον συμπληρωθούν από τον εξουσιοδοτημένο μηχανικό τα στοιχεία του Πιστοποιητικού Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου (Π.Π.Τ.Κ.) και εκδοθούν τα σχετικά πιστοποιητικά, δίνεται κωδικός ιδιοκτησίας ο οποίος αποστέλλεται ηλεκτρονικά στον εξουσιοδοτημένο μηχανικό και στον αναφερόμενο στην αίτηση ιδιοκτήτη του κτιρίου ή και της αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας (οριζόντιας ή κάθετης).
Ύστερα από την υποβολή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, η ενημέρωση της Ταυτότητας Κτιρίου πραγματοποιείται υποχρεωτικά ύστερα από την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας στο κτίριο ή στη διηρημένη ιδιοκτησία του, για την οποία απαιτείται οικοδομική άδεια ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας από δημόσια αρχή.
Πότε χρονικά πρέπει να κινητοποιηθούν οι πολίτες αναφορικά με τις απορρέουσες υποχρεώσεις;
Για την υποβολή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας, τα κτίρια διακρίνονται σε κατηγορίες, ως εξής:
α) Κατηγορία Ι:
αα. Στην κατηγορία αυτή υπάγονται τα κτίρια που ανήκουν στο Δημόσιο, στους Ο.Τ.Α. και στα Ν.Π.Δ.Δ., καθώς και αυτά που στεγάζουν υπηρεσίες του Δημοσίου, των ΟΤΑ και των Ν.Π.Δ.Δ. και στεγάζουν υπηρεσίες αυτού.
ββ. Κτίρια συνάθροισης κοινού: θέατρα, κινηματογράφοι, αίθουσες συγκέντρωσης για κοινωνικές, οικονομικές, πολιτιστικές και θρησκευτικές εκδηλώσεις, συνεδριακά κέντρα και κτίρια εκθέσεων. Στην κατηγορία αυτή εντάσσονται επίσης: πολιτιστικές εγκαταστάσεις (βιβλιοθήκες, μουσεία, αίθουσες εκθέσεων), αθλητικές εγκαταστάσεις (κλειστά γυμναστήρια, γήπεδα με κερκίδες και κλειστούς βοηθητικούς χώρους, γήπεδα ΠΑΕ, Ολυμπιακές αθλητικές εγκαταστάσεις), σταθμοί μετεπιβίβασης μέσων μαζικής μεταφοράς.
γγ. Πρατήρια υγρών καυσίμων και συνεργεία αυτοκινήτων: κτίρια ή τμήματα κτιρίων που χρησιμοποιούνται για πρατήρια υγρών καυσίμων ή για πλυντήρια αυτοκινήτων, καθώς και κάθε είδους συνεργεία αυτοκινήτων.
δδ. Τουριστικά καταλύματα άνω των τριακοσίων (300) τ.μ..
εε. Εκπαίδευση: δημόσια και ιδιωτικά κτίρια προσχολικής, πρωτοβάθμιας, δευτεροβάθμιας και τριτοβάθμιας εκπαίδευσης.
στστ. Υγεία και κοινωνική πρόνοια: κτίρια περίθαλψης (νοσοκομεία, ιατρικά κέντρα, κλινικές, αγροτικά και περιφερειακά ιατρεία, κέντρα ψυχικής υγείας, κέντρα παροχής υπηρεσιών υγείας). Στην κατηγορία αυτή εντάσσονται επίσης: βρεφοκομεία, παιδικοί – βρεφονηπιακοί σταθμοί, οικοτροφεία, οίκοι ευγηρίας, ιδρύματα χρονίως πασχόντων, ιδρύματα ατόμων με ειδικές ανάγκες, άσυλα.
ζζ. Σωφρονισμός: καταστήματα κράτησης, ειδικά καταστήματα κράτησης νέων.
β) Κατηγορία ΙΙ:
Στην κατηγορία αυτή υπάγονται όλα τα υπόλοιπα κτίρια ανεξαρτήτως χρήσης.
2. Για τα κτίρια της Κατηγορίας Ι η υποβολή της ταυτότητας κτιρίου γίνεται μέσα σε πέντε (5) έτη από την ημερομηνία ισχύος των παρόντων διατάξεων, ως ορίζεται στο άρθρο 62.
Για τα λοιπά κτίρια της Κατηγορίας ΙΙ, η υποβολή της ταυτότητας γίνεται κατά τη μεταβίβαση του κτιρίου, οπότε και η σχετική δήλωση για την ταυτότητα προσαρτάται υποχρεωτικώς στο συμβόλαιο της μεταβίβασης της κυριότητας, μετά την ημερομηνία ισχύος των παρόντων διατάξεων, ως ορίζεται στο άρθρο 62.
Τι γίνεται με όλους αυτούς που δε συμφωνούν με τις προθέσεις της πολιτείας και δε συμμορφώνονται;
Το Ηλεκτρονικό Μητρώο και τα κεντρικά υπολογιστικά συστήματα της Ε.Κ.Χ.Α. Α.Ε., της ΔΕΗ ΑΕ και του Κέντρου Διαλειτουργικότητας του Υπουργείου Οικονομικών που λειτουργεί στη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων (Γ.Γ.Π.Σ.) διασυνδέονται μόνιμα για την παροχή αμοιβαίας δυνατότητας άμεσης πρόσβασης στα στοιχεία των ηλεκτρονικών αρχείων που τηρούν. Σε περίπτωση όπου από τους σχετικούς ελέγχους διασύνδεσης των ανωτέρω βάσεων δεδομένων προκύπτει ότι δεν τηρήθηκαν οι διατάξεις και οι προθεσμίες αρχικής συμπλήρωσης, ενημέρωσης και περιοδικής συμπλήρωσης της ταυτότητας του κτιρίου, θα ενημερώνεται άμεσα η αρμόδια ΥΔΟΜ και το Τοπικό Παρατηρητήριο για τον έλεγχο και την καταγραφή τυχόν αυθαιρέτων κατασκευών. Πέραν της διαπίστωσης αυθαιρέτων κατασκευών, για την παράλειψη συμπλήρωσης των στοιχείων της ταυτότητας του κτιρίου ή για την υποβολή ανακριβών ή λανθασμένων δηλώσεων των στοιχείων, επιβάλλεται πρόστιμο από τον Ειδικό Γραμματέα Επιθεώρησης Περιβάλλοντος και Ενέργειας στον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Το πρόστιμο μπορεί να ανέρχεται από διακόσια (200) ευρώ μέχρι και το δέκα τοις εκατό (10%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
Τι γίνεται με τους αμελείς μηχανικούς και τις περιπτώσεις που ο ιδιοκτήτης σε συνεργασία με τον μηχανικό δε τηρούν τη νόμιμη διαδικασία;
Αν κατά τη συμπλήρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας κτιρίου ή κατά τους περιοδικούς ελέγχους διαπιστωθεί ότι έχουν συμπληρωθεί ψευδώς στοιχεία ταυτότητας κτιρίου από τον επιβλέποντα ή τον εξουσιοδοτημένο μηχανικό, πέραν των ποινικών κυρώσεων, επιβάλλεται:
α) πρόστιμο από δύο χιλιάδες (2.000) έως είκοσι χιλιάδες (20.000) ευρώ, ανάλογα με την επιφάνεια που δεν έχει αποτυπωθεί στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου,
β) αναστολή άδειας άσκησης επαγγέλματος για διάστημα από δύο (2) έως είκοσι τέσσερις (24) μήνες, ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης.
Τέλος, σύμφωνα με το άρθρο 62 του Ν.4495/2017, με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας ορίζεται η ημερομηνία έναρξης λειτουργίας του Ηλεκτρονικού Μητρώου. Μέχρι την ημερομηνία που θα οριστεί με την ανωτέρω απόφαση αναστέλλεται η ισχύς των διατάξεων των άρθρων 52 έως 61 του ανωτέρω νόμου που αφορούν την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.